逆城市化下的房地产业与乡村小镇发展浅析
《文化产业导刊》2020第2期
《逆城市化下的房地产业与乡村小镇发展浅析》
作者：王学坤 城发投资集团有限公司（青岛）
《逆城市化下的房地产业与乡村小镇发展浅析》
作者：王学坤 城发投资集团有限公司（青岛）
摘 要：随着城市的发展，部分城市城镇化率达到了 70% 以上，逆城市化的现象出现了，城市的近郊乡村小镇承接了新的都市人口，满足都市人群需求，暂时逃避位于大都市外围的休闲文化中心，把人带到健康的生活中来，有效的利用好自然，实现文化旅游健康养生产业带动的乡村小镇智力发展。
关键词：逆城市化 ；房地产业 ；乡村小镇 ；都市文化休闲
随着城市化的发展，人类的聚居地不断向城镇聚集。从 1978 年到2018 年，中国的平均城镇化率已经从17.9% 上升到 58.5%。像一线城市深圳已经成为了完全城市化的城市，北京上海城市化率也接近 90%，二线城市青岛也达到了 73%。这也标志着这些一二线城市逆城市化已经开始。部分城市人口有向乡村居民和小城镇回流的需求，城市近郊乡村小镇也承接着新的劳动力和消费群体。
随着生活生产节奏快、交通拥挤、休闲空间不足等城市问题的也日渐增大，越来越多的城里人开始向往着去郊区生活、居住。满足都市人群需求， 可以暂时逃避位于大都市外围的休闲文化中心，把人带到健康的生活中来， 有效的利用好自然，实现文化旅游健康养生产业带动的乡村小镇振兴。逆城市化下的乡村小镇是否能迎来了发展的新篇章?
"良渚文化村"位于杭州市西北部良渚组团核心区，距离杭州市中心16 公里，距离良渚遗址保护区2 公里。是浙江万科南都房地产有限公司旗下的一个"地产新镇"的远郊大盘。既紧靠著名的文化遗址，又有距杭州市区中心最近的丘陵绿地和水网平原相结合的生态环境。以良渚为例，万科在良渚村内执行了医疗、教育、宗教、交通、康养等职能，兴建了学校、教堂、寺庙、图书馆等一批公共设施，开通往返城区的业主班车，同时还组织发起社区文明公约《村民公约》，推动了社区自治秩序的建立。良渚村民食堂也推动了万科对物业和社区配套的升级，"第五食堂"提供了便民、经济、安全就餐环境和促进社区居民交流 , 增加与业主的接触点 , 带给业主美好体验， 提升业主满意度和忠诚度。
"良渚文化村"的旅游概念并非仅局限于一个主题公园或集中的旅游区，而是一个纯粹以生态、观景、人文名胜、休闲游乐与人居为定位的功能完整、形态丰富的泛旅游城镇。蓝城集团董事长宋卫平认为，良渚模式是"国家城镇化的未来"。当然良渚文化村在区位上实际上杭州卫星城镇。16 公里的距离，实际上是杭州半小时到 1 小时的辐射圈，能够满足都市人群需求，成为了大都市外围的文化休闲中心。这可以由旅游居住成为很多人的第一居所，避免小镇的空心化。同时也可以服务于 50-100 公里之内， 短距离出行、本地休闲、高频次、切换感的度假化、常态化的都市文化休闲体现。
"良渚文化村"的旅游概念并非仅局限于一个主题公园或集中的旅游区，而是一个纯粹以生态、观景、人文名胜、休闲游乐与人居为定位的功能完整、形态丰富的泛旅游城镇。蓝城集团董事长宋卫平认为，良渚模式是"国家城镇化的未来"。当然良渚文化村在区位上实际上杭州卫星城镇。16 公里的距离，实际上是杭州半小时到 1 小时的辐射圈，能够满足都市人群需求，成为了大都市外围的文化休闲中心。这可以由旅游居住成为很多人的第一居所，避免小镇的空心化。同时也可以服务于 50-100 公里之内， 短距离出行、本地休闲、高频次、切换感的度假化、常态化的都市文化休闲体现。
当然假如内陆城市化没有达到一个高度，启动小镇项目，还是不太现实的，很难找到盈利模式。只有当超大城市和大城市的产业发展到一定的程度，公共交通设施配套较为便利， 人口存在外溢的现象时，较为可能适合开发。开发要是有一定的顺序，应该先满足基本层面的生活配套（美食街、菜市场），再增加教育、养老、医疗的配套，最后再填补精神上的需求，设置文化娱乐等配套设施，比如博物馆和图书馆。
在国家发改委 2016 年 10 月印发的《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》中，"产业建镇"被摆在了突出位置。 国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令在接财新记者采访时表示，特色小镇要产业立镇，一定要有房地产参与，但要防止房地产化。房地产的参与给小镇的建设提供了资金，为小镇产业和基础配套，提供了可实施性。反过来好的产业和配套又提升了居住的品质， 形成了一个良性的循环。小镇产业往往需要较长时间的培育，需要设计团队细细梳理当地的区位、自然资源、文化资源、历史资源、农业资源，发掘适合当地发展的产业，形成统一的规划，避免过于分散，形成很好的内部道路和外部道路系统。前期开发优先选择道路和配套比较好的位置。
吴志强院士指出："中国未来的城镇化要走可持续发展的道路，就必须实现城市和农村的双向提升。一方面，留下一部分人在农村，并进一步提升农村的智力劳动水平；另一方面， 城市里要淘汰高物耗、高排放的落后生产力，提升智力创新能力，以智力劳动推动智力城镇化"。中国作为农业大国，逆城市化下的乡村小镇，在融合了地产、旅游、文化、医疗、康养、教育等业态的人文小镇，能够防止农村的空心化、老龄化、弃耕现象， 为农村的经济注入新的产业、新的人才和技术、提升农村现代化的水平， 是我们未来要积极探索的道路。快速城市化进程中，房地产业得到非常好的机会，为城市积累建设原始基金， 房地产的可持续发展将会成为新的研究课题。逆城市化下的乡村小镇，也为房地产转型提供了新的方向。
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