寸土变寸金的“崂山密码”！青岛上实中心T3楼连续两年税收超十亿元

得益于品牌集聚效应和区域发展生态，青岛上实中心T3楼入驻率逾九成，陆家嘴信托、中信保等知名企业入驻——

10亿元楼：寸土变寸金的“崂山密码”

“楼宇经济”流金淌银。

现实中，商务楼宇常被称为“立体的开发区”“垂直的经济街”，其有效解决了中心城区经济发展面临的地域狭小、发展空间受限等主要困难，已成为判断地方区域经济实力、财富集聚、新经济发展状况的重要标志，可谓是“空间有限、发展无限”。

在崂山区，挺拔的楼宇林立。时下，全区百余座重点楼宇项目总建筑面积超过800万平方米，平均入驻率达到81％，平均租金约为3．3元／平方米，为全市最高。于其中，26座亿元楼标注着地区楼宇经济的高度，3座税收过十亿元楼宇，更是代表了青岛楼宇经济的“峰值”。

一座楼的税收超过十亿元，如此可观的经济效益是如何做到的？日前，记者来到了3座十亿元楼之一的青岛上实中心T3楼，一探这座连续两年税收超十亿元楼宇的“究竟”。

每平方米年“创收”3万余元

如果从空中俯瞰崂山区金家岭金融区，占据核心方位的当属青岛上实中心。这时将目光再拉近一些，被群楼环绕、占据上实中心“C位”的，便是T3楼。

以“寸土寸金”形容这座约3万平方米的19层建筑一点都不为过——以2020年十亿元税收为依据，这座楼每平方米产生的效益就达到3万余元。同时，其每平方米达到6块钱的日租金，在青岛“数一数二”。

即便如此，建成已5年的T3楼仍被企业所追逐。目前，楼内已入驻20余家企业，入驻率逾九成，在谈意向入驻企业不断，就连上实发展自身所在的18、19楼，也常被意向企业问询。

位于青岛市财富管理金融综合改革试验区核心区——金家岭金融集聚区，金融区的品牌集聚效应和崂山区的发展生态，为T3楼“背书”。楼内，金融类企业占到全部企业的半数以上，入驻企业主要集中在第三产业，除了金融产业，还包括高新技术产业、房地产业等，楼宇的产业聚集和财富汇集效应明显。

上实发展（青岛）投资开发有限公司董事会秘书刘培方告诉记者，金家岭金融区是全国财富管理的高地，上实T3楼又是金融区企业集聚的高地，企业把入驻T3作为身份的象征，与此同时，租金等“高门槛”也成为试炼企业实力的最好“验金石”。值得一提的是，T3楼的流动率较低，入驻企业稳定于其中，是对其良性发展的佐证。

进入楼内，宽敞的大厅、欧式雕塑……无不显示着这座楼宇的品质。T3楼委托仲量联行进行物业管理，这家专注于高端项目推动至尊服务的物业企业，除了大厅前台、测温等工作人员外，还设置了两位“物业管家”，平日里入驻企业有任何需求都可以找到相应的管家对接服务，让企业不用分心日常事务。

楼内企业更是“重磅”。陆家嘴信托、鲁花道生、中信保……这些金融、科技等领域的知名企业，彰显着十亿元楼的“软实力”。优质企业也带来优秀人才，楼内约有员工2500余人，年轻人占到半数，“白领”乃至“金领”集聚，让整座大楼充满活力。

知名企业的青岛“主场”

傍晚六点多，位于楼内6－8层的中国出口信用保险公司山东分公司多个办公室内，灯火通明，工作人员在电脑前忙碌着。

作为我国唯一一家政策性保险公司，中国出口信用保险公司主要通过为对外贸易和对外投资合作提供保险等服务，促进对外经济贸易发展，重点支持货物、技术和服务等出口，特别是高科技、附加值大的机电产品等资本性货物出口，促进经济增长、就业与国际收支平衡。中国信保山东分公司落户青岛，并选择了位于崂山区的上实T3楼。“选址的时候，崂山区相关部门为我们推荐了这里。我们选择的原因主要是考虑在金融区，金融氛围浓厚。同时，T3楼与我们政策性公司的形象相吻合。”中国信保山东分公司党委办公室副主任李增广告诉记者。

在T3楼，中国信保“拥有”多层楼的空间、100多人的规模，是楼内租用面积最大的公司。“我们的员工平均年龄34岁左右、研究生以上学历超过53％。”虽然员工不少，但平日里，大家还是颇为忙碌。“山东省4万多家出口企业，我们服务了超过2万家。”谈及忙碌的原因，李增广介绍，出口信用保险是逆周期调节的工具、国家风险管理的平台、产业链供应链稳定的保障和中国企业走出去的后盾，发挥着防风险、促融资、稳外贸、保就业的独特作用。

“比如疫情期间，青岛创顺鹏工贸有限公司出口意大利的一单人工草坪业务，因意大利买方经营困难拖欠了货款。向我们报损后，我们按80％赔偿比例赔付，最大程度降低了企业损失。”中国信保山东分公司营业部副总经理肖霄说，尤其在疫情等特殊时期，中国信保就是出口企业的“定心丸”。今年前8个月，中国信保山东分公司营业部就已经服务支持青岛出口企业超过6700家，保障青岛一般贸易出口超过106亿美元，同比增长超36％。

李增广介绍，自2019年搬到T3楼后，三年来，中国信保山东分公司服务支持出口企业数量增长了超3500家。“这三年也是我们分公司发展较快的三年，除了公司上下的努力，还得益于在这里给我们提供了良好的办公环境，而且我们与崂山区的金融环境和园区物业都形成了良性互动，我们有信心为崂山区、为青岛市和山东省的外经贸发展做出更大的贡献”。

在中国信保山东分公司楼上，位于12楼的陆家嘴国际信托有限公司，办公面积约为1700平方米，根据公开资料显示，其贡献了整座“十亿元楼”超一半的税收，是楼内的“纳税大户”。

陆家嘴信托是唯一一家注册在青岛本地的法人信托机构，今年，计划增资到90亿元。公司相关负责人告诉记者，随着公司资本实力持续上升，这将进一步提升公司品牌形象及抵御风险的能力，同时服务本地企业能力也随之增强，主场优势会更加明显，可为青岛经济社会发展提供更强的金融保障。

“截至2021年6月末，公司投向青岛及山东半岛信托资金规模合计224亿元，其中，投向青岛本地信托资金规模184亿元，同比增长10．34％。”从中可以看出，陆家嘴信托上下对于青岛这个“主场”的重视。

“公司为青岛当地的政府平台企业提供资金支持，在崂山、李沧、即墨等各区市均有多笔持续性投放，累计资金投放规模已超百亿元。”时下，工作在T3楼中的陆家嘴信托青岛业务团队，正致力于发挥注册地优势，深耕本地经济，与青岛多个大型企业集团合作，提供资金管理服务。

“提升市场排名，冲击行业头部”，谈及陆家嘴信托的未来，相关负责人表示，下一步，将依法合规做大做强做优，把陆家嘴信托打造成为聚焦城市高质量发展与高品质生活的国内一流综合金融服务机构。

流动、集聚的楼内资源

“我们是2021年初决定入驻上实T3楼的，那时候可供选择的房间已经很少了，这个房间视野更好一些，房间号更好。”上海金茂凯德（青岛）律师事务所位于T3楼房间号颇为“吉利”的606房间。谈及缘何选择这里，律所副主任苏东青首先幽默了一下，但他告诉记者，其根本原因还是看好楼内的资源。“我们选择在T3楼，就是因为其鲜明的‘金融属性’，与我们在服务企业上市及境外投融资等领域的优势相匹配。”

虽然入驻才大半年，但律所已经实现了与楼内企业合作的“小目标”。苏东青说，在服务平度城投时，他们发现同为其服务的海通证券就是一墙之隔的邻居，“平日里吆喝一嗓子就过来了”，就是因为这个项目，让邻居们建立了联系。

“中介机构都是互相背书的。本来我们是通过服务同一个甲方建立了联系，现在会发展到我们互相介绍业务。比如我们今年有一单IPO的业务，在辅导企业上市的过程中，对方需要一个保荐人，我们就推荐了他们。”苏东青说，相应的海通去拿业务的时候，如果客户没有选定好律师事务所，也会为其进行推荐。

今年上半年，上海金茂凯德（青岛）律师事务所立案93件，其中诉讼类65件，非诉类28件；签约长期顾问单位17家，业务涉及金融、市政、海关、互联网等多个领域；瞄准现代高端服务业搭建近20人的专业律师团队……“我们是山东省下放律师机构审批许可后青岛市首批获准设立分支机构的专业律师事务所之一。律所自申报至拿到执业证，仅用时11天，堪称‘闪电速度’。青岛的营商环境，让我们对未来在这里的发展充满信心。”

沿着T3楼一路向上，居于楼宇最高18、19层的，便是上实发展（青岛）投资开发有限公司。在青岛上实中心建成的T3－T11九栋办公楼的开发建设中，T3是上实办公所在地，也是唯一自持的一栋。

“上实不是单纯卖房子的地产商，是城市优秀资源的集成商。”这是上实发展的理念，让上实将更多的注意力放在了优化资源的视角。

“比如，我们会和政府合作，当相关部门遇到招引项目提出帮忙推荐入驻楼宇需求时，我们会为其推荐合适的房源，形成联动。”刘培方介绍。记者了解到，在鲁花道生资本投资有限公司意向落地崂山时，虽然“不确定对方租不租”，同时大楼招租意向客户不少，但上实还是为其留下了一方区域，最终实现鲁花道生成功入驻。

从18楼办公室向外看去，上实中心双子塔高高耸立。作为上实中心的“最高值”，上实发展乃至整个区域都对其发展寄予厚望——这将成为区域招引优质资源的重要载体，将为区域发展楼宇经济再添“重量级”。

崂山区实施楼宇经济突破行动

上半年十九座楼宇税收过亿元

崂山区楼宇经济发展的“高质量”，可从半年数字看出——今年上半年，已有19座楼宇税收过亿元。

相关专家指出，现今我国城市楼宇分布已逐渐从分散走向集聚、楼宇管理已逐渐从粗放走向精细、楼宇效益已逐渐从单一走向多元。从全国层面观察，楼宇经济总体呈现出“一线城市在提高中发展、二三线城市在发展中提高”的趋势。

对于崂山区来说，城市的发展离不开对土地资源的合理规划与充分利用，大土地集约利用和房地产业、金融业的蓬勃发展带动了楼宇经济的快速变革。城市产业结构的调整，带动城市服务业水平的完善与提升。快速发展的现代服务业，提高了大众对于商务楼宇的硬性要求，人力、物力、财力的相对集中，促使第三产业迅猛发展并有效地增强了城市竞争力。

自2020年初以来，崂山区委为加快推动战略北进、深化再次创业，把发展楼宇经济作为破解产业发展空间制约、加快提升产业聚集质效的关键一招，组织实施楼宇经济突破行动，计划通过五年时间，通过“固本强基”“品质提升”“高端引领”三个阶段，打造以楼宇经济为特色的现代服务业高地和先进制造业高地，楼宇经济发展实现由自发跟进到自觉引领的战略转型，实现高质量稳健发展。截至目前，崂山区百余座重点楼宇项目总建筑面积超过800万平方米，平均入驻率达到81％，平均租金约为3．3元／平方米。

崂山区坚持楼宇经济与产业集聚良性互动，导入了光大银行理财公司、青岛银行理财公司、恒丰银行理财公司、联储证券等一批全国总部优质项目。税收过亿元楼宇26座，其中，过十亿元楼宇3座，位列青岛市第一。