青岛百宗地块集中供应 或增大部分区域去化压力

上周五，青岛市自然资源和规划局发布《青岛市市辖区第二批次住宅用地供应集中公告》，最新一批集中供地名单出炉。其中青岛市市辖区内，包含市北、李沧、崂山、城阳、高新区、西海岸和即墨，共供应国有建设用地100宗，面积约5474亩，其中住宅用地(含商住用地)79宗，面积约4480亩。

和首次供地相比，本次集中供地的供应量大增，不仅数量多，而且很多都位于配套成熟区域，对于整个楼市来说将进一步倾向于改善型住房群体。所以说未来有换房打算的市民，可得盯紧了这次的拍地信息。不仅仅是房地产项目，从各个区的土地出让文件中，还能发现类似于大型医疗设施即将开建的消息，可以说本次土拍信息可谓看点满满。

看点1

数量和面积集中爆发

从市自然资源和规划局发布的市辖区第二批集中供地名单(包含市北区、李沧区、崂山区、城阳区、高新区、西海岸新区和即墨区)中，可以看出本次共计100宗土地将集中拍卖，总占地面积约5474亩，总建面839万平方米，起拍总价364.7亿元，最高楼面起始价18504元/平方米，其中住宅用地(含商住用地)79宗，面积约4480亩。相比第一批集中供地的63宗地、总占地面积约2427亩，总建面335万平方米，多个指标几乎都是成倍增加。

在具体地域分布方面，市北区有5宗地块挂牌，其中1宗位于新都心，原为果品批发市场。规划建筑建面90247.74平方米，楼面起始价7600元/平方米，起拍总价6.52亿元。 2宗位于瑞海北路和环湾路旁欢乐滨海城。还有2宗位于孤山片区国际大健康产业集聚区核心区内。而相比第一批供地中李沧仅有1宗商住地供应，此次李沧区可谓集中放量，共计10宗地块挂牌，总占地面积264257.5平方米，规划总建面776952.91平方米，起拍总价61.83亿元。主要位于重庆路、甘泉路附近。另外，崂山区此次也将有3宗地上市，总占地面积286501.2平方米，规划总建面80.68万平方米，起拍总价34.6亿元，其中楼面价最高达到了18059元/平方米。

在周边区域，城阳区此次共有29宗地挂牌，总占地面积1170388平方米，规划总建面236.56万平方米，起拍总价72.93亿元。其中还包含第一批次中流拍的2宗地再次挂牌。即墨区供应4宗地，均为住宅兼容商业地块，4宗地块总占地约18.55万平方米，总建筑面积约40.71万平方米，最高起始楼面价2722元/平方米。高新区供应8宗地，其中包含一宗工业用地，地块总占地约45.71万㎡，总建筑面积约66.19万平方米。最高楼面地价4700元/平方米。西海岸供应量最大，达到了41宗，包含2宗保税港区地块。地块总占地194.46万平方米，规划总建筑面积约259.29万平方米，最高起拍楼板价为7391元/平方米，为黄岛区嘉陵江路西、珠江路北地块。

看点2

多宗高品质土地入市

在业内人士看来，此次入市的地块不仅数量上成倍增加，而且此次释放的土地资源从地块质量上来看，也堪称高素质的代表。以崂山区为例，本次上新数量虽然不多，但大多位于已开发的成熟区域，类似于松岭路西地块，南侧就是融创在崂山区的高端盘项目崂山壹号院，其中住宅占地面积70675.28平方米，规划建面278740平方米，楼面起始价10351元/平方米，起拍总价28.85亿元。再比如市北地块，两宗土地位于滨海欢乐城，位置紧靠胶州湾海边，堪称这一区域真正的海景房。周边目前房屋单价在2万元以上，兼顾了海景和市区的位置优势，同时价位不高，也可以满足想要海景的改善型住房用户。再来看看西海岸，多幅地块都位于核心地段成熟片区，类似于星光岛以及青岛西客站等区域都有多个土地入市，眼下区域配套已经逐步完善，新地块的入市更是为未来发展提供了充足的资源。

当然，在市区范围内，最值得关注的还是李沧板块，和第一次集中供地仅一个地块的数量不同，这次将有10个地块同时入市，特别是甘泉路两侧地块，曾于年初公布调整规划方案。总占地面积136212.4平方米，规划建筑面积40.82万平方米，起拍总价32.7亿元。门口就是地铁3号线海尔路站，对面就是改造中的海尔工业园，地理位置也是绝佳。

从首次供地的节奏来看，不少地块已经入市或准备入市，类似于金地华章、金茂府悦府等，已经成为市场关注的焦点。而本次入市的土地在品质上要明显好于前期，所以业内人士普遍认为，品质盘可能会成为下半年入市重要关键词，市场依然更偏向于改善型住房用户。

看点3

多项配套设施将落地

公示内容中不仅能释放众多优质土地资源，同时也隐藏着诸多公共资源即将开窗的消息。例如崂山区松岭路西地块，位于融创壹号院北，这里的楼面起始价10351元/平方米，起拍总价28.85亿元，可以预测又一个品质项目即将诞生。而根据公示的出让文件显示，地块规定应该按照住宅建面配建不少于45%的租赁型人才住房125433平方米，根据分项控制指标建设租赁型人才住房18500平方米，提取资金按照地块出让后剩余应配建面积(106933平方米)与住宅用地成交楼面价乘积所得金额的资金计取，作为崂山区住房保障专项资金。而这一地块北部为规划医疗用地，根据出让文件，医疗用地将建设山东中医药大学附属青岛医院，预计2024年底竣工。该地块竞买人需签署无偿建设承诺书后，方可参与竞买。竞得人须在竞得土地后三个工作日内，与山东中医药大学签订山东中医药大学附属青岛医院项目合作协议;与崂山区卫生健康局签订医院建设及移交协议。

不仅是在崂山区，城阳区土地出让公示内容中也包含类诸多产业方面的信息。其中位于白云山板块的4号地块明确表示竞买者须建设一所规划建筑面积约13万平方米的三级甲等标准的综合医院，由门诊医疗部、国际医疗部、体检部和不少于1000张床位的住院部组成，竣工验收后产权无偿移交给城阳区政府或城阳区政府指定相关主管部门。有业内人士指出，这里可能就是未来一直备受关注的国科大附属青岛医院。与之相邻的7号地块须建设一所规划建筑面积不少于4.27万平方米、床位数不少于1000张的颐养护理示范中心。可以说之前白云山板块承诺的科研创新、高端服务、健康养老等正在逐步落地。

同样是城阳区域，15-20号地块在公示内容中也明确要求，竞得人须于网上竞拍结束后3个工作日内与城阳区流亭街道办事处签订 《项目投资协议书》。包括引进区域总部公司、新能源汽车产业、引进电商平台新兴产业等内容，可以看出机场转场之后，该区域未来的产业发展方向。

大量土地入市 房价会便宜吗?

今年第二次集中土拍数量远超第一次，大规模的土地供应会不会让楼市进入买方市场?对此业内专家认为，在持续不断的市场供应下，可能会对某些区域带来较大的“去化压力”。

7月楼市数据表明，青岛楼市在经历了上半年的火热后，有所降温。下半年将有更多土地入市，而且不乏大量优质土地资源，对购房者来说，下半年将有更多的购房选择。而在价格方面，由于大规模供地增加供应，这些项目大部分将在下半年或年底前陆续上市。 “其实这也是土地集中发布拍卖的意义之一，可以让更多新盘集中上市，增加市场竞争机会，老百姓有更多选择的同时，也能享受到更多实惠。 ”有业内人士告诉记者。

不过，这样的局面往往会出现在周边区域，类似于西海岸新区，本次共有41宗地挂牌，城阳也有29宗地挂牌，再加上第一批次的土地存量，会形成一定的库存。而主城区，包括市北、崂山、李沧，土地供应量偏少，市南区甚至没有1宗土地出让，对改善型购房需求来说，未来市场价格要明显好于周边区域。